“楼市回暖”这四个字，如今像一道哲学题——数据说“热”，体感却“冷”。但当我们扒开上海连续两月2万套的成交数据，会发现一场静悄悄的“刚需换血”正在发生：曾经被忽视的“边缘客群”，正用脚投票，把楼市从“冰窖”里拽了出来。  

一、数据里的“火热”：上海楼市的“反常”信号

12月的上海楼市，传来一个“反常”的好消息：二手房成交预计破2.2万套，连续两个月站稳2万套大关。要知道，这可是在传统淡季的年底——放在过去，这样的成交量足以被称为“小阳春”。  

更关键的是，今年上海二手房月均成交稳定在2万套，放眼全国独一份。但奇怪的是，身边人却普遍感觉“楼市还是冷”。问题出在哪？  

二、体感“冷”的真相：主力成交换了“人”

答案藏在中介的朋友圈里——最近，不少中介的微信名突然多了“（亲属过户代办）”的后缀，门店招牌也醒目地写着“高品质亲属过户代办2000元”。  

这并非偶然。上海“手拉手交易”（买卖双方直接交易，中介仅协助过户）的占比正在飙升，中介们被迫盯上这块“蛋糕”：一来做市占率，二来接触真正的购房者，三来等待这些买家“卖小买大”的置换机会。  

换句话说，现在的成交主力，早已不是我们熟悉的“常规购房者”。  

三、刚需“换血”：从“年轻人”到“务工人员”的购买力下沉

数据更直观：目前上海50%的购买力集中在200万以下，而三年前这一数字是300万。300万以下的客户占比已超70%——楼市调整几年，总价段直接“跳水”100万。  

谁在买这些“便宜房”？一位中介直白地说：“现在买一百多万房子的，都是在上海打拼多年的务工人员。他们从没想过买房，直到发现——租了多年的老破小，总价居然和月供差不多。”  

这些“边缘客群”的入场，彻底改变了市场逻辑：他们不关心“升值潜力”，只在乎“能住、能落户”；他们不挑“户型、物业”，只选“内环内、出行方便”的老破小——而这些房子，正是过去降价最狠、现在最容易谈价的“流动性担当”。  

四、老破小的“蝴蝶效应”：激活楼市的“活水”

这些“边缘客群”的成交，看似是“低端需求”，却藏着楼市回暖的关键：  

• 流动性修复：老破小的高成交，让长期积压的“低价房源”流动起来，中介门店因此改头换面，专门服务这类“价格敏感型”客户；  

• 置换链条启动：当务工人员买入老破小，原来的房东（可能是改善型买家）拿到了“卖房钱”，可以继续置换更好的房子——楼市最需要的“滚雪球”效应，终于开始转动；  

• 信心重建：这些买家“接盘”的本质，是认可“价格已到心理底线”。当越来越多人愿意入场，市场的“底部共识”会逐渐形成。  

五、明年回暖的关键：盯紧“刚需是否持续入场”

楼市回暖的标志是什么？答案很简单：刚需开始买房了。  

过去，上海的楼市火热靠的是“豪宅化”——3000万以上的购买力涌入，短暂推高热度，但缺乏联动性（买就买，不买就不买）。而现在，二手房的“基底刚需”（低总价客群）入场，才是真正的“活水”：他们可能买老破小，可能买外环小两居，但只要动起来，就能带动置换、激活交易。  

只要1月成交稳住2万套（今年春节在2月，1月是传统淡季），明年的小阳春大概率不会差。毕竟，黑猫白猫，能抓到老鼠的就是好猫——不管现在的刚需是“谁”，能入场买房的，就是对楼市最大的支撑。  

尾声：回暖的本质，是“被忽视的人”开始被看见

上海楼市的“反常”火热，本质是一次“需求下沉”的胜利：那些曾被定义为“无购买力”的务工人员，用200万以下的购房选择，证明了“刚需从未消失，只是换了模样”。  

当老破小开始流动，当置换链条启动，当“底部共识”形成，楼市的回暖，或许比我们想象的更近。毕竟，真正的回暖，从来不是“豪宅热卖”，而是“普通人敢买房”的那一刻。